Gość Pasażera: Piotr Kazimierski (Baltona) - cz. 2
Paweł Cybulak
W drugiej części rozmowy z Piotrem Kazimierskim, prezesem Baltony rozmawiamy na temat procesu wyłaniania najemcy na Lotnisku Chopina i uczestnictwa w nim kierowanej przez niego spółki.
Reklama
Pasazer.com: Proces wyłaniania nowego najemcy powierzchni handlowych w Warszawie
wywołuje dużo skrajnych emocji, jest pełen niejasności i wątpliwości. Jaka jest Pan ocena tego procesu?
Piotr Kazimierski: Ja mogę go oceniać tylko z perspektywy procesu, w którym uczestniczyła Baltona. Ja nie mam wątpliwości co do jego przebiegu i nie mam również niejasności. A argumenty, czy nawet oskarżenia podnoszone w mediach przez Lagardere trudno mi oceniać. Maja prawo mieć swoją opinię i swój pogląd na to co się wydarzyło, nawet jeśli niektóre z tych argumentów brzmią dość kontrowersyjnie w świetle choćby innych postępowań, w których Lagardere wygrało. Natomiast argumenty, które Lagardere podnosi w postępowaniach sądowych już oceniać mogę i muszę, gdyż Baltona jest stroną procesu. Oceniam je podobnie jak sąd w jednym z postępowań, w których Lagardere złożył kilkaset stron różnych dokumentów, które to dokumenty miały, w zamyśle Lagardere, popierać ich tezy o nieuczciwym procesie komercjalizacji. Sąd ocenił argumenty Lagardere w sposób następujący: Sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem.
Pasazer.com: A może Baltona stała się medialną ofiarą sporu PPL z Lagardere?
Piotr Kazimierski: Widzimy to tak, że zawarliśmy ugodę i umowy z PPL. W procesie, w którym sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem. Proszę pamiętać, że umowy najmu pomiędzy PPL i Lagardere zwyczajnie wygasły. Tak, jak wygasnąć miały. Następnie my objęliśmy tę powierzchnię w najem. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego. W ostatnich latach przecież Lagardere przejmowało po nas lokale na lotniskach w Krakowie i Gdańsku – także po tym jak wygasły nasze najmy. Gdy mam to na uwadze, widzę ogromną dysproporcję w zakresie ilości doniesień prasowych nt. obecnej sytuacji oraz ilości doniesień prasowych, które były publikowane w 2012 r. kiedy to nasze umowy najmu z PPL nie tyle wygasły, co zostały zerwane na wiele lat przed umówionym terminem. Wracając do pytania - ja nie czuję się obecnie ofiarą, choć faktycznie zostaliśmy postawieni przez naszego konkurenta w osobliwym położeniu. Zdecydowanie natomiast czułem się poszkodowany w 2012 roku, kiedy to bezprawnie usunięto nas z lotniska. Wyrok arbitrażowy w sprawie z powództwa naszego inwestora, która to sprawa dotyczyła sytuacji z 2012 jest w domenie publicznej i zachęcam do zapoznania się z nim. W 2012 r. czułem się poszkodowany w wyniku wypowiedzeń, na których najbardziej skorzystało Lagardere przejmując nasze powierzchni handlowe do czasu rozpoczęcia remontu. Czułem się poszkodowany, kiedy Lagardere przejmował nowe powierzchnie handlowe po zakończeniu modernizacji dawnego Terminala 1 - według mojej wiedzy bez specjalnie przejrzystego postępowania konkursowego i bez umożliwienia nam (jako głównemu konkurentowi Lagardere) choćby złożenia oferty. Czułem się również poszkodowany kiedy docierały do nas bardzo niepochlebne opinie rozpowszechniane na nasz temat w związku ze sporem z 2012 r. – w sytuacji, w której fakty sprawy były takie, jak opisane w wyroku arbitrażowym, którego lekturę polecam. Zdecydowanie czułem się poszkodowany, kiedy wykluczono Baltonę ze wszelkich postępowań dot. powierzchni komercyjnych na Lotnisku Chopina ze względu na ten spór.
Pasazer.com: Wasz konkurent, spółka Lagardere twierdzi, że na “etapie wyłaniania nowego najemcy PPL dopuścił się celowych zaniedbań procedur, by na boku dogadać się z Baltoną”. Jak Pan skomentuje te słowa?
Piotr Kazimierski: Te słowa najlepiej skomentował sąd po przeanalizowaniu kilkuset stron dokumentów przedłożonych na ich poparcie przez Lagardere. Wskazując, że sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem”. Nie rozumiem co to znaczy „na boku dogadać się z Baltoną” i wątpię by była jakaś procedura zakazująca ugadzania sporów przez PPL. Nie wiem o jakie procedury Lagardere chodzi. W każdym razie, trzeba pamiętać, że do selekcji najemcy lokali handlowych na Lotnisku Chopina nie stosuje się prawa zamówień publicznych, a PPL dokonuje wyboru kontrahenta na zasadach zwykłego, cywilnego obrotu gospodarczego. W tej sprawie negocjowaliśmy umowy najmu i ugodę sporu z 2012 r. Nigdy nie mieliśmy cienia wątpliwości, że oprócz negocjacji z nami, PPL może równolegle negocjować z naszą konkurencją. Oczywistym było dla nas, że „w grze” był Lagardere. Dopuszczaliśmy także, że może zgłosił się inny podmiot z naszej branży. W całym procesie PPL nigdy w żaden sposób nie dawał nam żadnych sygnałów, co do tego, byśmy byli „preferowaną opcją”. Wręcz przeciwnie. Negocjacje były bardzo trudne, a ich końcowy sukces wielokrotnie stawał pod ogromnym znakiem zapytania.
Piotr Kazimierski: Ja mogę go oceniać tylko z perspektywy procesu, w którym uczestniczyła Baltona. Ja nie mam wątpliwości co do jego przebiegu i nie mam również niejasności. A argumenty, czy nawet oskarżenia podnoszone w mediach przez Lagardere trudno mi oceniać. Maja prawo mieć swoją opinię i swój pogląd na to co się wydarzyło, nawet jeśli niektóre z tych argumentów brzmią dość kontrowersyjnie w świetle choćby innych postępowań, w których Lagardere wygrało. Natomiast argumenty, które Lagardere podnosi w postępowaniach sądowych już oceniać mogę i muszę, gdyż Baltona jest stroną procesu. Oceniam je podobnie jak sąd w jednym z postępowań, w których Lagardere złożył kilkaset stron różnych dokumentów, które to dokumenty miały, w zamyśle Lagardere, popierać ich tezy o nieuczciwym procesie komercjalizacji. Sąd ocenił argumenty Lagardere w sposób następujący: Sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem.
Pasazer.com: A może Baltona stała się medialną ofiarą sporu PPL z Lagardere?
Piotr Kazimierski: Widzimy to tak, że zawarliśmy ugodę i umowy z PPL. W procesie, w którym sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem. Proszę pamiętać, że umowy najmu pomiędzy PPL i Lagardere zwyczajnie wygasły. Tak, jak wygasnąć miały. Następnie my objęliśmy tę powierzchnię w najem. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego. W ostatnich latach przecież Lagardere przejmowało po nas lokale na lotniskach w Krakowie i Gdańsku – także po tym jak wygasły nasze najmy. Gdy mam to na uwadze, widzę ogromną dysproporcję w zakresie ilości doniesień prasowych nt. obecnej sytuacji oraz ilości doniesień prasowych, które były publikowane w 2012 r. kiedy to nasze umowy najmu z PPL nie tyle wygasły, co zostały zerwane na wiele lat przed umówionym terminem. Wracając do pytania - ja nie czuję się obecnie ofiarą, choć faktycznie zostaliśmy postawieni przez naszego konkurenta w osobliwym położeniu. Zdecydowanie natomiast czułem się poszkodowany w 2012 roku, kiedy to bezprawnie usunięto nas z lotniska. Wyrok arbitrażowy w sprawie z powództwa naszego inwestora, która to sprawa dotyczyła sytuacji z 2012 jest w domenie publicznej i zachęcam do zapoznania się z nim. W 2012 r. czułem się poszkodowany w wyniku wypowiedzeń, na których najbardziej skorzystało Lagardere przejmując nasze powierzchni handlowe do czasu rozpoczęcia remontu. Czułem się poszkodowany, kiedy Lagardere przejmował nowe powierzchnie handlowe po zakończeniu modernizacji dawnego Terminala 1 - według mojej wiedzy bez specjalnie przejrzystego postępowania konkursowego i bez umożliwienia nam (jako głównemu konkurentowi Lagardere) choćby złożenia oferty. Czułem się również poszkodowany kiedy docierały do nas bardzo niepochlebne opinie rozpowszechniane na nasz temat w związku ze sporem z 2012 r. – w sytuacji, w której fakty sprawy były takie, jak opisane w wyroku arbitrażowym, którego lekturę polecam. Zdecydowanie czułem się poszkodowany, kiedy wykluczono Baltonę ze wszelkich postępowań dot. powierzchni komercyjnych na Lotnisku Chopina ze względu na ten spór.
Pasazer.com: Wasz konkurent, spółka Lagardere twierdzi, że na “etapie wyłaniania nowego najemcy PPL dopuścił się celowych zaniedbań procedur, by na boku dogadać się z Baltoną”. Jak Pan skomentuje te słowa?
Piotr Kazimierski: Te słowa najlepiej skomentował sąd po przeanalizowaniu kilkuset stron dokumentów przedłożonych na ich poparcie przez Lagardere. Wskazując, że sąd nie dopatrzył się ze strony pozwanych [Baltony i PPL – uwaga własna] żadnych czynności zmierzających do naruszenia dobrych obyczajów lub działań sprzecznych z prawem”. Nie rozumiem co to znaczy „na boku dogadać się z Baltoną” i wątpię by była jakaś procedura zakazująca ugadzania sporów przez PPL. Nie wiem o jakie procedury Lagardere chodzi. W każdym razie, trzeba pamiętać, że do selekcji najemcy lokali handlowych na Lotnisku Chopina nie stosuje się prawa zamówień publicznych, a PPL dokonuje wyboru kontrahenta na zasadach zwykłego, cywilnego obrotu gospodarczego. W tej sprawie negocjowaliśmy umowy najmu i ugodę sporu z 2012 r. Nigdy nie mieliśmy cienia wątpliwości, że oprócz negocjacji z nami, PPL może równolegle negocjować z naszą konkurencją. Oczywistym było dla nas, że „w grze” był Lagardere. Dopuszczaliśmy także, że może zgłosił się inny podmiot z naszej branży. W całym procesie PPL nigdy w żaden sposób nie dawał nam żadnych sygnałów, co do tego, byśmy byli „preferowaną opcją”. Wręcz przeciwnie. Negocjacje były bardzo trudne, a ich końcowy sukces wielokrotnie stawał pod ogromnym znakiem zapytania.
Trzeba
też było przełamać ogromną nieufność, wynikającą z 6 lat krytycznego konfliktu.
Zresztą, proszę zobaczyć – negocjacje zaczęliśmy w styczniu 2018 r. a umowy udało
się podpisać dopiero w maju. Wobec faktu, że umowy Lagardere wygasały 30 czerwca
2018 r., z perspektywy planowania wejścia na lotnisko, tak długie negocjacje grały na
naszą zdecydowaną niekorzyść. Jeżeli bylibyśmy „dogadani na boku”, to proces
negocjacji nie trwałby tyle, ile trwał. Bo efekt tego jest taki, że mamy krytycznie mało
czasu na przygotowania, a wcześniej nie mogliśmy ich zacząć, gdyż wynik rozmów
był niepewny, a nadto o fakcie ich prowadzenia, w uwagi na restrykcje związane z
byciem spółką notowaną na GPW, mogło wiedzieć u nas zaledwie kilka osób.
Ponadto, wydaje nam się, że, po stronie PPL było założenie, że najpierw musimy
„wygrać” z Lagardere jeśli chodzi o ofertę najmu, a dopiero potem można było rozmawiać o
warunkach ugody. Teraz to nam się składa w pewną całość i potwierdzają to
informacje jak np. z publikacji prezesa Lagardere, który mówi, że informację o tym, iż PPL
wybrało inną ofertę, otrzymał od PPL bodaj w marcu 2018 r. My o tym wówczas nie
wiedzieliśmy. Negocjowaliśmy m.in. formułę prawną ugody, jeszcze niemal dwa
miesiące – ciągle myśląc, że jest jeszcze co najmniej jeden oferent „w grze”. W cały
proces po stronie PPL zaangażowana była Prokuratoria Generalna RP. Teraz wiemy,
że także CBA.
W końcu udało się - zawarliśmy najbardziej pożądane społecznie porozumienie.
Strony, które od lat pozostawały w konflikcie, zdołały go przezwyciężyć, zaprzestać
batalii sądowych i podjąć współpracę.
Proszę zwrócić uwagę też na szerszy kontekst. Od lat środowiska biznesowe i
prawnicze wskazują na konieczność rozwoju alternatywnych metod rozwiązywania
konfliktów i mówią o tym, by podmioty gospodarcze, w tym w szczególności z
udziałem publicznym, dążyły do ugód, a nie uparcie parły do prawomocnych wyroków
sądowych, których skutki bywają niszczące. Sądy zachęcają do ugód przed każdą
rozprawą. I w końcu zaczęło się to dziać. W ostatnim czasie ugodzono szereg
poważnych, wieloletnich sporów pomiędzy podmiotami sfery publicznej i prywatnej.
Wystarczy przypomnieć ugodę GDDKiA z Covec, ugodę dotyczącą Stadionu
Narodowego czy inny, ostatnio ugodzony spór PPL z konsorcjum Budimex-Ferrovial.
Cały rynek podszedł do takiej tendencji wręcz entuzjastycznie.
My też zawarliśmy ugodę. Zakończyliśmy procesy. Zrzekliśmy się roszczeń idących w
setki milionów złotych. To samo zrobił nasz inwestor. Zamiast tego podjęliśmy
współpracę z PPL na rynkowych warunkach. Płacimy czynsz wyższy niż Lagardere płaciło
za tę powierzchnię. W przeciwieństwie do innych, ugodzonych sporów, o których
wspomniałem, ani my ani nasz inwestor nie otrzymują żadnej gotówki od strony
publicznej. I te zdarzenia próbuje się ubrać w retorykę „dogadania się na boku z
Baltoną”. Trudno się z taką retoryką w jakimkolwiek stopniu zgodzić.
Pasazer.com: Przyzna pan, że różnica ofert Lagardere i Baltony zaledwie 16 tys. zł jest zaskakująco niska. Jeśli popatrzymy na wartość transakcji to tylko tysięczna część procenta. Czy Baltona znała ofertę Lagardere zanim przedstawiła swoją PPL-owi?
Piotr Kazimierski: Po pierwsze, nie znaliśmy oferty Lagardere. Po drugie, gdybym miał się odnieść do tej rzekomej różnicy podawanej przez Lagardere i stwierdzenie, że to jest statystycznie niemożliwe, to pozwolę sobie się z tym nie zgodzić. Co prawda statystykę miałem na studiach ok. 25 lat temu, ale to właśnie duża różnica jest mniej prawdopodobna statystycznie, a wszystko co mieści się w zakresie błędu statystycznego jest bardziej prawdopodobne, o ile mnie pamięć nie myli. Jeśli zaś chodzi a samą rzekomą różnicę ceny, to widziałem postępowania, gdzie oferty różniły się zaledwie o włos. Jesteśmy w biznesie, w którym są dwie porównywalne firmy w Polsce, więc nasze oferty będą zawsze w jakiś sposób zbliżone. Nawet za granicą zdarzało nam się składać oferty bardzo zbliżone do innych ofert. Przyznam szczerze, że jeśli ta różnica jest rzeczywiście prawdziwa, to tym bardziej się cieszę, że wygraliśmy. Szczególnie mając na uwadze nasze niedawne doświadczenia w konkurowaniu z Lagardere o najem powierzchni na lotniskach w Gdańsku, czy Krakowie. W Gdańsku przegraliśmy konkurs na najem sklepów, mimo że byliśmy obecni na lotnisku i oferowaliśmy operatorowi portu czynsz wyższy niż zaoferowało Lagardere. W Krakowie zaś zaskakująco port zakończył konkurs po etapie pierwszym (z dwóch przewidywanych), kiedy to faktycznie oferowaliśmy czynsz niższy niż Lagardere, ale za to byliśmy (zresztą pewnie tak jak i nasz konkurent) gotowi znacznie go podnieść w etapie drugim. Gdy najemca wyłaniany jest w konkursie (jak miało to miejsce w Krakowie), standardem rynkowym jest, że w kolejnych etapach oferenci podnoszą swą ofertę czynszową. Mówił o tym zreszta w jednym z ostatnich wywiadów zwracał uwagę prezes Lagardere, wskazując, że „zawsze w toku postępowania podwyższa się stawki. To całkowicie normalne biznesowo”. A tymczasem konkurs zakończono po pierwszym etapie. W końcu więc może trochę uśmiechnęło się do nas szczęście. A uważam, że po ostatnich 6 latach należy nam się go odrobina.
Pasazer.com: Ulga w wysokości 65 mln zł, która została uwzględniona w ofercie przez PPL to nic innego jak odszkodowanie 20 mln euro przyznane decyzją Trybunału Arbitrażowego w Hadze. To może rodzić pytania o legalność postępowania, gdy wartości oferty odszkodowania, których polskie sądy jeszcze nie zasądziły zostały wliczone zostały do oferty. Wasz konkurent twierdzi, że nosi to znamiona pomocy publicznej.
Piotr Kazimierski: Po pierwsze, nie wiemy skąd Lagardere czerpie informacje nt. poufnych danych zawartych w umowach najmu pomiędzy nami i PPL. Lagardere wielokrotnie wyraża oburzenie, że PPL jakoby ujawniło nam ofertę Lagardere (co zresztą jest nieprawdą). Ten sam Lagardere rozpowszechnia domniemane parametry ekonomiczne naszych umów najmu z PPL, które to parametry są absolutnie poufne.
Pasazer.com: Przyzna pan, że różnica ofert Lagardere i Baltony zaledwie 16 tys. zł jest zaskakująco niska. Jeśli popatrzymy na wartość transakcji to tylko tysięczna część procenta. Czy Baltona znała ofertę Lagardere zanim przedstawiła swoją PPL-owi?
Piotr Kazimierski: Po pierwsze, nie znaliśmy oferty Lagardere. Po drugie, gdybym miał się odnieść do tej rzekomej różnicy podawanej przez Lagardere i stwierdzenie, że to jest statystycznie niemożliwe, to pozwolę sobie się z tym nie zgodzić. Co prawda statystykę miałem na studiach ok. 25 lat temu, ale to właśnie duża różnica jest mniej prawdopodobna statystycznie, a wszystko co mieści się w zakresie błędu statystycznego jest bardziej prawdopodobne, o ile mnie pamięć nie myli. Jeśli zaś chodzi a samą rzekomą różnicę ceny, to widziałem postępowania, gdzie oferty różniły się zaledwie o włos. Jesteśmy w biznesie, w którym są dwie porównywalne firmy w Polsce, więc nasze oferty będą zawsze w jakiś sposób zbliżone. Nawet za granicą zdarzało nam się składać oferty bardzo zbliżone do innych ofert. Przyznam szczerze, że jeśli ta różnica jest rzeczywiście prawdziwa, to tym bardziej się cieszę, że wygraliśmy. Szczególnie mając na uwadze nasze niedawne doświadczenia w konkurowaniu z Lagardere o najem powierzchni na lotniskach w Gdańsku, czy Krakowie. W Gdańsku przegraliśmy konkurs na najem sklepów, mimo że byliśmy obecni na lotnisku i oferowaliśmy operatorowi portu czynsz wyższy niż zaoferowało Lagardere. W Krakowie zaś zaskakująco port zakończył konkurs po etapie pierwszym (z dwóch przewidywanych), kiedy to faktycznie oferowaliśmy czynsz niższy niż Lagardere, ale za to byliśmy (zresztą pewnie tak jak i nasz konkurent) gotowi znacznie go podnieść w etapie drugim. Gdy najemca wyłaniany jest w konkursie (jak miało to miejsce w Krakowie), standardem rynkowym jest, że w kolejnych etapach oferenci podnoszą swą ofertę czynszową. Mówił o tym zreszta w jednym z ostatnich wywiadów zwracał uwagę prezes Lagardere, wskazując, że „zawsze w toku postępowania podwyższa się stawki. To całkowicie normalne biznesowo”. A tymczasem konkurs zakończono po pierwszym etapie. W końcu więc może trochę uśmiechnęło się do nas szczęście. A uważam, że po ostatnich 6 latach należy nam się go odrobina.
Pasazer.com: Ulga w wysokości 65 mln zł, która została uwzględniona w ofercie przez PPL to nic innego jak odszkodowanie 20 mln euro przyznane decyzją Trybunału Arbitrażowego w Hadze. To może rodzić pytania o legalność postępowania, gdy wartości oferty odszkodowania, których polskie sądy jeszcze nie zasądziły zostały wliczone zostały do oferty. Wasz konkurent twierdzi, że nosi to znamiona pomocy publicznej.
Piotr Kazimierski: Po pierwsze, nie wiemy skąd Lagardere czerpie informacje nt. poufnych danych zawartych w umowach najmu pomiędzy nami i PPL. Lagardere wielokrotnie wyraża oburzenie, że PPL jakoby ujawniło nam ofertę Lagardere (co zresztą jest nieprawdą). Ten sam Lagardere rozpowszechnia domniemane parametry ekonomiczne naszych umów najmu z PPL, które to parametry są absolutnie poufne.
Po drugie, teza że ulga w wysokości 65 mln zł, która została uwzględniona w ofercie
przez PPL to nic innego jak odszkodowanie 20 mln euro przyznane decyzją
Trybunału Arbitrażowego w Hadze jest błędna na poziomie prostej matematyki.
Przecież 20 milionów euro to 85 mln zł a nie 65 mln zł. Przy czym tam już nie było za
bardzo co ugadzać – był wyrok, który mógł być podstawą prowadzenia postępowania
egzekucyjnego także poza granicami RP – na podstawie przepisów prawa
międzynarodowego. „Sprawa haska” była poza jurysdykcją sądów polskich.
Po trzecie, w jurysdykcji sądów polskich zawisły spory, w których żądaliśmy od PPL
ponad 420 milionów złotych odszkodowania. Owe domniemane 65 mln zł to przecież
mniej niż odsetki od tych kwot. Z publikowanych przez nas informacji dla potrzeb
giełdowych wynika, że w naszych sporach z PPL wydany był wyrok Sądu
Okręgowego, mówiący, że wypowiedzenia umów najmu z 2012 r. były bezskuteczne.
Wyrok był bardzo rzetelnie uzasadniony, ale nawet statystycznie rzecz biorąc,
większość wyroków jest utrzymywanych w mocy przez sądy odwoławcze.
Dodatkowo
w tej sprawie były też orzeczenia sądu odwoławczego – także oceniające, że
zachodziły przesłanki uznania, że wypowiedzenia naszych umów najmu w 2012 były
bezskuteczne. Gdyby więc procesy krajowe szły nadal w kierunku, w którym
zmierzały, to do rozstrzygnięcia pozostawała tylko kwestia wysokości należnego nam
odszkodowania. A mówimy o niemożliwości prowadzenia przez nas sklepów przez
wiele lat – do końca naszych „historycznych” umów najmu. Dochodzona przez nas
szkoda (420 mln) była wyliczona przez profesjonalny podmiot zewnętrzny.
Analogicznych kalkulacji dokonywano w sądzie w Hadze, gdzie jednak sprawa
dotyczyła jedynie skutków finansowych sporu z 2012 r. dla jednego z naszych
akcjonariuszy – a mimo to wyliczono ją na 20 milionów euro. To pokazuje skalę
roszczeń, o jakich mowa w sprawie i ich realność.
A że nie było prawomocnego
wyroku krajowego, zasądzającego odszkodowanie? No przecież ugoda ma sens
jedynie zanim do takiego wyroku dojdzie. Później jest już tylko droga egzekucji (a nie
ugody). Czy do wyroków czekano z ugodzeniem sporu Covecu z GDDKiA? Albo
konsorcjum budującego Stadion Narodowy ze Skarbem Państwa? Czy może
Budimexu z PPL? Oczywiście, że nie. Na tym polega ugoda. Strony, przed finalnym
rozstrzygnięciem sądowym, decydują się na wzajemne ustępstwa.
Po czwarte, wyrok z Hagi dotyczy właśnie sporu z 2012 r. i usunięcia Baltony z
Lotniska Chopina. Działanie to zostało uznane za sprzeczne z prawem
międzynarodowym. Nasz powrót należy ocenić jako element procesu odwracania
skutków tych działań.
Co do pytania o pomoc publiczną – nie, absolutne nie czujemy się byśmy takową
dostali. Raz jeszcze: w 2012 r. wypowiedziano nam wieloletnie umowy najmu. Ze
stawkami czynszu znacznie korzystniejszymi dla nas, niż te obecnie ustalone. Sądy
oceniały te wypowiedzenia za bezskuteczne. Przez wiele lat nie mogliśmy ani
realizować korzyści z naszych „historycznych” umów najmu ani w ogóle brać udziału
w konkursach na najem powierzchni na Lotnisku Chopina. Dochodziliśmy roszczeń
przekraczających kwotę 420 mln zł. Nasz inwestor wygrał spór w arbitrażu
inwestycyjnym, związanym właśnie z tą sytuacją.
Teraz zawarliśmy ugodę. Zrezygnowaliśmy z naszych roszczeń. To samo uczynił
nasz inwestor zagraniczny. Czy firmy budowlane, które (w przeciwieństwie od nas) na
skutek wyżej wspomnianych ugód ze stroną publiczną dostały żywą „gotówkę”,
dostały pomoc publiczną? Przecież to bez sensu. Nie ma tu mowy o pomocy
publicznej. My raczej w końcu przestajemy doświadczać „przeszkód” publicznych.
Przez wiele lat byliśmy wykluczeni ze znacznej części rynku dlatego, że w celu
ochrony naszych interesów wdaliśmy się w spór z PPL. Jeżeli więc Lagardere mówi o
pozbawieniu dostępu do rynku, to raczej miało to miejsce w latach 2012 – 2018
wobec nas, a na korzyść Lagardere.
Pasazer.com: Znawcy tematu twierdzą, że standardem na polskich i europejskich lotniskach jest wynajem powierzchni komercyjnych w systemie prowizyjnym. Nie dziwi Pana, że na tak dużym lotnisku jak Lotnisko Chopina, posiadającym tak ogromny potencjał corocznych wzrostów wolumenu ruchu pasażerskiego zarządzający decyduje się na stałą opłatę?
Piotr Kazimierski: Przyznam się, że pomimo obecności na tym rynku od 8 lat, nie wiem jaki jest standard czynszowy. Mogę się zgodzić ze stwierdzeniem, że na dojrzałym rynku tendencja jest bardziej w kierunku systemu prowizyjnego, ale mówienie o standardzie to mocne nadużycie. Choćby dlatego, że ani operatorzy DF, ani lotniska nie publikują danych, na podstawie których można wyciągnąć taki wniosek. Polski rynek przewozów pasażerskich nie jest rynkiem dojrzałym, w mojej ocenie. Duże wzrosty ostatnich lat świadczą właśnie o tym, że dojrzewamy i krzywa dynamiki wzrostu będzie się wypłaszczała. Jeśli zaś chodzi o strategie czynszowe lotnisk, to w mojej opinii dużo zależy od modelu businessowego lotniska i potrzeb w zakresie przepływów pieniężnych. Szczególnie w Polsce daje się zauważyć tendencja, gdzie im większe potrzeby finansowe/inwestycyjne lotniska tym większa tendencja zarządzających do ograniczania ryzyka związanego z prognozowanymi przychodami lotniska. W kwestii naszej umowy z PPL, to nie będę jej komentował w szczegółach, ale zawiera ona oba elementy czynszowe: element stały i prowizyjny.
Pasazer.com: Reasumując, jesteście obecni na kilkunastu lotniskach w Polsce i Europie, który model w przypadku Baltony jest powszechniejszy i częściej praktykowany - stały czynsz gwarantowany czy system prowizyjny?
Piotr Kazimierski: W naszym portfelu mamy chyba wszystkie systemy, począwszy od wyłącznie czynszu stałego do wyłącznie czynszu prowizyjnego. Spotkaliśmy się z czynszem stałym za pasażera i różnymi kombinacjami elementów czynszowych.
Pasazer.com: W wakacje czyli w szczycie sezonu na Lotnisku Chopina nie działała większość sklepów lotniskowych, a w strefie non-Schengen żaden. Obecnie działają Wasze dwa sklepy tymczasowe. We Wrocławiu zmianę operatora przeprowadzono praktycznie bezboleśnie i to poza szczytem sezonu. Czy w Warszawie coś poszło nie tak?
Piotr Kazimierski: W Warszawie Lagardere zawarło umowy najmu, które wygasały 30 czerwca 2018 r. Być może to właśnie poszło nie tak. Być może, wynegocjowawszy sobie umowy najmu wygasające w okresie wakacyjnym, Lagardere liczyło, że zarządzający lotniskiem będzie poniekąd na Lagardere „skazany”. W tym stanie faktów, aby uniknąć zamknięcia sklepów na okres wakacyjny, konieczne byłoby pozostawienie Lagardere jako najemcy. Wiemy też, że po zawarciu przez nas umów najmu z PPL, PPL proponowało Lagardere wydłużenie najmów, tak by mogli pozostać w spornych lokalach przez sezon wakacyjny, a nawet do końca 2018 r. Lagardere z opcji tej nie skorzystało. W pewnym sensie to rozumiemy. Nieskorzystanie z opcji przedłużenia można było dyskontować w dwójnasób. Raz – nieopodal sklepów zamkniętych Lagardere prowadzi sklepy działające. Więc można było zasadnie liczyć, że klientela przeniesie się do sklepów działających, a jednocześnie „odejdzie” koszt w postaci czynszu najmu sklepów zamkniętych. Dwa – ze zdjęć zamkniętych lokali można było uczynić oręż w PR-owej walce z PPL. My możemy powiedzieć tylko, że na szczęście niektóre plany Lagardere nie powiodły się. Lagardere bowiem wystąpiło do Sądu o to, by Sąd zakazał PPL przekazania nam lokali opuszczonych przez Lagardere – na cały czas trwania postępowania sądowego. Czyli pewnie na jakieś 4-5 lat. Gdyby ten plan zdołano zrealizować, to nie tylko nie byłoby tych naszych dwóch lokali tymczasowych w obecnym sezonie. Nie byłoby żadnych nowych sklepów w lokalach opuszczonych przez Lagardere - przez kilka lat. Zresztą i z uruchomieniem lokali tymczasowych łatwo nie było. Dla przykładu, po ich objęciu przez nas w posiadanie, okazało się, że zdemontowane i zabrane z nich zostały klimakonwektory. Takie już pewnie (choć tu zgadujemy) wysłużone przez wiele lat i zamortyzowane do zera. Ale działające na tyle, by „obsłużyć” sprzedaż w tym roku. Musieliśmy pilnie zamówić nowe, zamontować, przejść procedurę odbiorów zmian w instalacjach, etc. Zrobiliśmy to, i z tym problemem sobie poradziliśmy. Ale to wszystko wymaga czasu. Co do porównania zmiany operatora we Wrocławiu i Warszawie - rzeczywiście na wrocławskim lotnisku udało się to tak zaplanować, żeby zminimalizować negatywny wpływ zmiany na bieżącą działalność, ale to przecież zupełnie nieporównywalne lotniska. Teoretycznie sezon zimowy wydaje się lepszy na zmiany operatora, jednak Lotnisko Chopina ma swoją specyfikę. Tu bodaj nigdy nie ma dobrego czasu na zamknięcie sklepów, ale też wielkość strefy komercyjnej jest taka, że trudno mówić o pozbawieniu podróżnych oferty handlowej na skutek zmiany operatora.
Pasazer.com: Skoro błędem jest interpretowanie 20 mln euro jako wspomnianej ulgi, czym jest owe 65 mln zł pomniejszające wartość umowy?
Piotr Kazimierski: Przede wszystkim jest domysłem Lagardere, które zresztą raz mówiło o 70 mln, innym razem o 65 mln. My konsekwentnie odmawiamy ujawniania szczegółów naszych umów najmu ponad to, co podaliśmy do publicznej wiadomości w raporcie bieżącym. Umowy są objęte klauzulami poufności i stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa. Doprawdy nie jest praktyką rynkową, by tego rodzaju kwestie omawiać za pośrednictwem mediów. Prosimy zwrócić uwagę, że nasz konkurent czyni publiczne zarzuty z tego, jakoby nam ujawniona została oferta Lagardere. Pytanie - skąd zatem miałby Lagardere czerpać wiedzę nt. naszego domniemanego upustu i jego wysokości. Natomiast wszystkie nasze parametry umowne były negocjowane z PPL i wynikają z ustaleń stron, dokonanych w określonym stanie faktycznym.
Pasazer.com: Znawcy tematu twierdzą, że standardem na polskich i europejskich lotniskach jest wynajem powierzchni komercyjnych w systemie prowizyjnym. Nie dziwi Pana, że na tak dużym lotnisku jak Lotnisko Chopina, posiadającym tak ogromny potencjał corocznych wzrostów wolumenu ruchu pasażerskiego zarządzający decyduje się na stałą opłatę?
Piotr Kazimierski: Przyznam się, że pomimo obecności na tym rynku od 8 lat, nie wiem jaki jest standard czynszowy. Mogę się zgodzić ze stwierdzeniem, że na dojrzałym rynku tendencja jest bardziej w kierunku systemu prowizyjnego, ale mówienie o standardzie to mocne nadużycie. Choćby dlatego, że ani operatorzy DF, ani lotniska nie publikują danych, na podstawie których można wyciągnąć taki wniosek. Polski rynek przewozów pasażerskich nie jest rynkiem dojrzałym, w mojej ocenie. Duże wzrosty ostatnich lat świadczą właśnie o tym, że dojrzewamy i krzywa dynamiki wzrostu będzie się wypłaszczała. Jeśli zaś chodzi o strategie czynszowe lotnisk, to w mojej opinii dużo zależy od modelu businessowego lotniska i potrzeb w zakresie przepływów pieniężnych. Szczególnie w Polsce daje się zauważyć tendencja, gdzie im większe potrzeby finansowe/inwestycyjne lotniska tym większa tendencja zarządzających do ograniczania ryzyka związanego z prognozowanymi przychodami lotniska. W kwestii naszej umowy z PPL, to nie będę jej komentował w szczegółach, ale zawiera ona oba elementy czynszowe: element stały i prowizyjny.
Pasazer.com: Prezes Szpikowski mówił w wywiadzie kilka tygodni temu, że "nas interesuje przede wszystkim czynsz gwarantowany, który jest najkorzystniejszym rozwiązaniem dla portu, bo jest stały w odróżnieniu do tzw. czynszu prowizyjnego, który zależy od wielkości sprzedaży. Ten warunek został jasno przekazany obu firmom w procesie negocjacji".
Piotr Kazimierski: Moim zdaniem nie ma sprzeczności. Jedno to jest to co jest w umowach (oba parametry), inne - to co prezes PPL ocenia jako ekonomicznie determinujące. On mówi o pewnikach (czynsz gwarantowany) i widocznie ocenia czynsz prowizyjny jako "nice to have" - wychodząc z założenia, że nie może go uwzględniać jako pewnego przychodu.
Pasazer.com: Reasumując, jesteście obecni na kilkunastu lotniskach w Polsce i Europie, który model w przypadku Baltony jest powszechniejszy i częściej praktykowany - stały czynsz gwarantowany czy system prowizyjny?
Piotr Kazimierski: W naszym portfelu mamy chyba wszystkie systemy, począwszy od wyłącznie czynszu stałego do wyłącznie czynszu prowizyjnego. Spotkaliśmy się z czynszem stałym za pasażera i różnymi kombinacjami elementów czynszowych.
Pasazer.com: W wakacje czyli w szczycie sezonu na Lotnisku Chopina nie działała większość sklepów lotniskowych, a w strefie non-Schengen żaden. Obecnie działają Wasze dwa sklepy tymczasowe. We Wrocławiu zmianę operatora przeprowadzono praktycznie bezboleśnie i to poza szczytem sezonu. Czy w Warszawie coś poszło nie tak?
Piotr Kazimierski: W Warszawie Lagardere zawarło umowy najmu, które wygasały 30 czerwca 2018 r. Być może to właśnie poszło nie tak. Być może, wynegocjowawszy sobie umowy najmu wygasające w okresie wakacyjnym, Lagardere liczyło, że zarządzający lotniskiem będzie poniekąd na Lagardere „skazany”. W tym stanie faktów, aby uniknąć zamknięcia sklepów na okres wakacyjny, konieczne byłoby pozostawienie Lagardere jako najemcy. Wiemy też, że po zawarciu przez nas umów najmu z PPL, PPL proponowało Lagardere wydłużenie najmów, tak by mogli pozostać w spornych lokalach przez sezon wakacyjny, a nawet do końca 2018 r. Lagardere z opcji tej nie skorzystało. W pewnym sensie to rozumiemy. Nieskorzystanie z opcji przedłużenia można było dyskontować w dwójnasób. Raz – nieopodal sklepów zamkniętych Lagardere prowadzi sklepy działające. Więc można było zasadnie liczyć, że klientela przeniesie się do sklepów działających, a jednocześnie „odejdzie” koszt w postaci czynszu najmu sklepów zamkniętych. Dwa – ze zdjęć zamkniętych lokali można było uczynić oręż w PR-owej walce z PPL. My możemy powiedzieć tylko, że na szczęście niektóre plany Lagardere nie powiodły się. Lagardere bowiem wystąpiło do Sądu o to, by Sąd zakazał PPL przekazania nam lokali opuszczonych przez Lagardere – na cały czas trwania postępowania sądowego. Czyli pewnie na jakieś 4-5 lat. Gdyby ten plan zdołano zrealizować, to nie tylko nie byłoby tych naszych dwóch lokali tymczasowych w obecnym sezonie. Nie byłoby żadnych nowych sklepów w lokalach opuszczonych przez Lagardere - przez kilka lat. Zresztą i z uruchomieniem lokali tymczasowych łatwo nie było. Dla przykładu, po ich objęciu przez nas w posiadanie, okazało się, że zdemontowane i zabrane z nich zostały klimakonwektory. Takie już pewnie (choć tu zgadujemy) wysłużone przez wiele lat i zamortyzowane do zera. Ale działające na tyle, by „obsłużyć” sprzedaż w tym roku. Musieliśmy pilnie zamówić nowe, zamontować, przejść procedurę odbiorów zmian w instalacjach, etc. Zrobiliśmy to, i z tym problemem sobie poradziliśmy. Ale to wszystko wymaga czasu. Co do porównania zmiany operatora we Wrocławiu i Warszawie - rzeczywiście na wrocławskim lotnisku udało się to tak zaplanować, żeby zminimalizować negatywny wpływ zmiany na bieżącą działalność, ale to przecież zupełnie nieporównywalne lotniska. Teoretycznie sezon zimowy wydaje się lepszy na zmiany operatora, jednak Lotnisko Chopina ma swoją specyfikę. Tu bodaj nigdy nie ma dobrego czasu na zamknięcie sklepów, ale też wielkość strefy komercyjnej jest taka, że trudno mówić o pozbawieniu podróżnych oferty handlowej na skutek zmiany operatora.
Po pierwsze, wzrost liczby pasażerów w ciągu ostatnich lat sprawił, że na lotnisku jest
stale dużo pasażerów.
Po drugie, lotnisko ma dwa terminale, sklepy w T1 działają nieprzerwanie. Zmiana
sklepów ma miejsce tylko w T2. Na strefie non-Schengen jest sklep Keraniss Duty
Free. Odległości między tymi sklepami są małe. A mając na uwadze, że pasażerowie
muszą być na lotnisku na ponad 1-2 godziny przed boardingiem, mają dużo czasu na
wizytę we wszystkich sklepach.
Po trzecie, termin zakończenia umów z operatorem wynika zwykle z określonego
czasu trwania umowy, odbioru lokali, czy oddania do użytkowania. Trudno jest
niekiedy wszystko przewidzieć. Czasami działa to na korzyść, a czasami budzi
emocje, jak w tym przypadku. Lokale były oddawane poprzedniemu najemcy w
pakiecie w tym samym czasie. Musiały zatem zakończyć swoją działalność w tym
samym czasie.
W końcu, sklepy zostały zamknięte od 1 lipca i przez kilka tygodni były zdawane
przez Lagardere do PPL. Jako częsty pasażer Lotniska Chopina wydaje mi się, że nie ma dobrego
momentu na przebudowę tylu sklepów w tym samym czasie.
Warto zwrócić jednak uwagę, ze pomimo wielu przeszkód, sklepy tymczasowe
otworzyliśmy po miesiącu od ich przejęcia, co jest terminem bardzo szybkim.
Pasazer.com: Czy wyobraża sobie Pan sytuację, aby w szczycie sezonu większość sklepów Pana sieci była zamknięta?
Piotr Kazimierski: Nie. Ale my jesteśmy operatorem sklepów, a nie lotniskiem. Dla nas to jest absolutnie dominujące źródło dochodów i sens istnienia gospodarczego, zaś czas trwania umów najmu determinuje nasz „cykl życia” na lotnisku. Dla lotniska, sklepy są jednym z elementów operacji. Patrząc na zarządzanie strefą komercyjną od strony właściciela wygląda to inaczej. Ich perspektywa jest wieloletnia, nie jest ograniczona czasem trwania umowy najmu. Ponadto ich perspektywa musi uwzględniać fakt, że sklepy te będą raz na kilka lat zamykane. Inaczej nie da się wykonać ich przebudowy, uatrakcyjnienia. Dlatego przerwa w działalności sklepów jest, dla właściciela lotniska, czymś cyklicznie koniecznym. Warto jednak pamiętać, że wbrew dramatycznym nagłówkom w mediach – na Lotnisku Chopina była oferta handlowa i były otwarte sklepy. Zresztą, z naszych obserwacji wynika, nie były one jakoś przeludnione na skutek zamknięcia pozostałych.
Pasazer.com: I ostatnie pytanie: Gdyby zaproponowano panu obsługę strefy handlowej na lotnisku w Radomiu - co by Pan odpowiedział?
Piotr Kazimierski: Z mojej perspektywy Radom jest po prostu lotniskiem. O jego potencjale biznesowym decyduje liczba pasażerów, a w tym konkretnym przypadku liczba prognozowanych pasażerów, obsługiwanych kierunków, wielkość prognozowanej powierzchni handlowej i podobne czynniki, które pozwalają oszacować wielkość przychodów i kosztów. Gdybym dzisiaj dostał takie pytanie, to poprosiłbym o szczegóły i zasady, bo w tym przypadku od nich zależałaby moją ewentualna odpowiedź na to chyba, hipotetyczne pytanie. Wiem, że wiele osób poddaje w wątpliwość projekt radomskiego lotniska i trochę tę nutę słyszę w pytaniu. Będąc już jednak wiele lat na tym rynku zalecam większą ostrożność w formułowaniu takich ocen. Podobnie powątpiewano w sens Modlina, a lotnisko, pomimo początkowych problemów działa z dużymi przepływami pasażerskimi. My natomiast śledzimy rozwój wszystkich lotnisk w Polsce.
Pasazer.com: Czy wyobraża sobie Pan sytuację, aby w szczycie sezonu większość sklepów Pana sieci była zamknięta?
Piotr Kazimierski: Nie. Ale my jesteśmy operatorem sklepów, a nie lotniskiem. Dla nas to jest absolutnie dominujące źródło dochodów i sens istnienia gospodarczego, zaś czas trwania umów najmu determinuje nasz „cykl życia” na lotnisku. Dla lotniska, sklepy są jednym z elementów operacji. Patrząc na zarządzanie strefą komercyjną od strony właściciela wygląda to inaczej. Ich perspektywa jest wieloletnia, nie jest ograniczona czasem trwania umowy najmu. Ponadto ich perspektywa musi uwzględniać fakt, że sklepy te będą raz na kilka lat zamykane. Inaczej nie da się wykonać ich przebudowy, uatrakcyjnienia. Dlatego przerwa w działalności sklepów jest, dla właściciela lotniska, czymś cyklicznie koniecznym. Warto jednak pamiętać, że wbrew dramatycznym nagłówkom w mediach – na Lotnisku Chopina była oferta handlowa i były otwarte sklepy. Zresztą, z naszych obserwacji wynika, nie były one jakoś przeludnione na skutek zamknięcia pozostałych.
Pasazer.com: I ostatnie pytanie: Gdyby zaproponowano panu obsługę strefy handlowej na lotnisku w Radomiu - co by Pan odpowiedział?
Piotr Kazimierski: Z mojej perspektywy Radom jest po prostu lotniskiem. O jego potencjale biznesowym decyduje liczba pasażerów, a w tym konkretnym przypadku liczba prognozowanych pasażerów, obsługiwanych kierunków, wielkość prognozowanej powierzchni handlowej i podobne czynniki, które pozwalają oszacować wielkość przychodów i kosztów. Gdybym dzisiaj dostał takie pytanie, to poprosiłbym o szczegóły i zasady, bo w tym przypadku od nich zależałaby moją ewentualna odpowiedź na to chyba, hipotetyczne pytanie. Wiem, że wiele osób poddaje w wątpliwość projekt radomskiego lotniska i trochę tę nutę słyszę w pytaniu. Będąc już jednak wiele lat na tym rynku zalecam większą ostrożność w formułowaniu takich ocen. Podobnie powątpiewano w sens Modlina, a lotnisko, pomimo początkowych problemów działa z dużymi przepływami pasażerskimi. My natomiast śledzimy rozwój wszystkich lotnisk w Polsce.
Pasazer.com: Dziękuję za rozmowę.
gość_ceacb
jsg
demar
krzysiekl